Договор аренды квартиры между физлицами: 6 шагов, срок и регистрация
Составим договор аренды квартиры с вашими данными — 1 990 ₽, первая бесплатно
СоставитьКоротко
Договор аренды квартиры между физлицами по Гражданскому кодексу — это договор найма жилого помещения.1 Его заключают в письменной форме.2 Срок — не больше пяти лет; если срок не указан, договор считается заключённым на пять лет.3 При сроке от года ограничение права собственности по договору подлежит государственной регистрации.4
Это про вас, если
- сдаёте свою квартиру человеку, а не организации;
- снимаете квартиру у собственника напрямую;
- хотите закрепить плату, срок и порядок выезда на бумаге;
- договорились о залоге или задатке и хотите это записать.
Проверить квартиру и того, кто сдаёт
Сдать квартиру внаём может собственник или лицо, которое он на это уполномочил.5 Объект — изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания: квартира, дом, их часть.6
Нанимателю стоит увидеть выписку из ЕГРН или документ о праве собственности и паспорт собственника. Если сдаёт представитель — его доверенность. Если собственников несколько, практичнее получить подпись или письменное согласие каждого.
Выбрать срок договора
Договор найма заключают на срок не больше пяти лет. Если срок не указать, договор будет считаться заключённым на пять лет.7
Договор на срок до года — краткосрочный наём. К нему не применяются, если договором не предусмотрено иное, правила о временных жильцах, о преимущественном праве на продление и ряд других.8 Поэтому договоры часто заключают на 11 месяцев — это выбор сторон, а не требование закона.
Согласовать плату, коммунальные и ремонт
Размер платы устанавливают по соглашению сторон. Менять его в одностороннем порядке нельзя, кроме случаев из закона или договора.9 Сроки платежа пишут в договоре. Если их нет, платят ежемесячно.10
Коммунальные платежи наниматель вносит сам, если договор не говорит иное.11 Текущий ремонт — на нанимателе, капитальный — на наймодателе, если договором не установлено иное.12
Залог за квартиру оформляют как обеспечительный платёж. Если обеспеченное обязательство прекратилось, платёж возвращают, если стороны не договорились иначе.13
Вписать всех, кто будет жить
Нанимателем может быть только гражданин. В договоре указывают граждан, которые будут постоянно жить вместе с ним.14 Наниматель отвечает перед наймодателем за их действия.15
Временные жильцы — гости, которые живут безвозмездно, — допускаются с общего согласия проживающих и с предварительным уведомлением наймодателя. Их срок — не больше шести месяцев.16
Подписать договор и передать квартиру
Договор подписывают оба. Наймодатель обязан передать свободную квартиру в состоянии, пригодном для проживания.17 Наниматель обязан пользоваться ею только для проживания, беречь её и вовремя платить.18
Акт передачи глава 35 ГК РФ для найма не требует. Но опись мебели и техники, показания счётчиков и фото с подписями сторон потом снимают спор о залоге и о состоянии квартиры.
Зарегистрировать обременение, если срок от года
Если договор заключён на срок не меньше года, возникающее по нему ограничение права собственности на квартиру подлежит государственной регистрации.19 Для договора на срок меньше года такого требования в ГК РФ нет.
Сроки и числа
| Что | Срок | Норма |
|---|---|---|
| Наибольший срок договора; срок не указан | 5 лет | п. 1 ст. 683 |
| Краткосрочный наём | до 1 года | п. 2 ст. 683 |
| Регистрация обременения | при сроке от 1 года | п. 2 ст. 674 |
| Наймодатель предлагает продлить или предупреждает об отказе | за 3 месяца до конца срока | ст. 684 |
| Наниматель расторгает договор | письменно за 3 месяца | п. 1 ст. 687 |
| Временные жильцы | до 6 месяцев | ст. 680 |
Образец договора найма квартиры
Фрагмент договора на 11 месяцев. Адрес, суммы и имена вымышлены.
г. Санкт‑Петербург, 28 октября 2026 года
ДОГОВОР
найма жилого помещения (квартиры)
Типовые ситуации
Если собственник хочет выселить раньше срока. По требованию наймодателя договор расторгают только в суде и по основаниям закона: например, нет платы за шесть месяцев или квартиру портят.20 Выселяют на основании решения суда.21
Если квартиру продали. Договор найма не расторгается и не меняется. Новый собственник становится наймодателем на прежних условиях.22
Если хозяин поднимает плату в одностороннем порядке. Так нельзя, если такое право не дано законом или договором.23
Если нанимателю нужно съехать раньше. Наниматель с согласия проживающих вправе расторгнуть договор в любое время, письменно предупредив наймодателя за три месяца.24
Если наниматель хочет пересдать квартиру. Поднаём возможен только с согласия наймодателя. Отвечать перед наймодателем всё равно будет наниматель.25
Частые ошибки
- Договориться устно. Договор найма заключают в письменной форме.26
- Не указать срок и получить договор на пять лет вместо задуманного года.27
- Не вписать тех, кто будет жить постоянно. Закон требует указать их в договоре.28
- Назвать деньги «задатком» без письменного соглашения. При сомнении такая сумма считается авансом.29
- Не записать показания счётчиков и состояние квартиры при передаче — потом спорят о залоге.
Что дальше
Доход от сдачи квартиры гражданину наймодатель декларирует сам: он исчисляет и уплачивает налог на доходы физических лиц.30 Декларацию 3-НДФЛ подают не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дохода.31 Налог по декларации платят не позднее 15 июля того же года.32
Ставка — 13 %, если все доходы за год вместе не больше 2,4 млн ₽. С суммы сверх этого ставка выше.33
Другой путь — стать плательщиком налога на профессиональный доход. Сдача жилья в этом режиме прямо разрешена.34 Ставка — 4 % с дохода от гражданина и 6 % — от организации или предпринимателя.35 Декларацию в этом режиме не подают, налог считает налоговый орган.36
Если одна из сторон нарушает договор, начните с письменной претензии — она фиксирует требования и срок. Как её составить — в статье о досудебной претензии. Деньги за наём и залог удобно подтверждать расписками или переводами на счёт.
Частые вопросы
Чем договор аренды квартиры отличается от договора найма?
Гражданину жильё сдают по договору найма жилого помещения (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Договор аренды жилья заключают с юридическими лицами, и использовать его они могут только для проживания граждан (п. 2 ст. 671). В быту оба договора называют арендой.
Нужно ли регистрировать договор аренды квартиры?
Если договор заключён на срок не меньше года, государственной регистрации подлежит возникающее по нему ограничение права собственности на квартиру (п. 2 ст. 674 ГК РФ). Для договора на меньший срок такого требования в ГК РФ нет.
На какой срок можно заключить договор?
Не больше чем на пять лет; если срок не указан, договор считается заключённым на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ). Договор до года — краткосрочный: к нему, если в договоре не сказано иное, не применяется, в частности, преимущественное право нанимателя на продление (п. 2 ст. 683, ст. 684).
Может ли хозяин выселить без суда?
По требованию наймодателя договор расторгают в судебном порядке и по основаниям ст. 687 ГК РФ — например, при невнесении платы за шесть месяцев или порче квартиры. После расторжения выселение производится на основании решения суда (ст. 688).
Кто платит за коммунальные услуги?
Наниматель вносит коммунальные платежи сам, если договором не установлено иное (абз. 3 ст. 678 ГК РФ). Порядок лучше прямо прописать в договоре.
Кто делает ремонт в съёмной квартире?
Текущий ремонт — обязанность нанимателя, капитальный — наймодателя, если договором не установлено иное (ст. 681 ГК РФ). Переустройство без согласия наймодателя наниматель делать не вправе (абз. 2 ст. 678).
Платит ли собственник налог со сдачи квартиры?
Да. С дохода по договору найма от гражданина наймодатель сам исчисляет налог на доходы физических лиц (подп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ), подаёт декларацию 3-НДФЛ не позднее 30 апреля следующего года (абз. 2 п. 1 ст. 229) и платит налог до 15 июля (п. 4 ст. 228). Ставка — 13 % при доходах за год до 2,4 млн ₽ (п. 1 ст. 224). Можно применять налог на профессиональный доход: 4 % с дохода от гражданина, без декларации (ст. 6, 10 и 13 Закона № 422-ФЗ).
Главное
- Между гражданами квартиру сдают по договору найма, в письменной форме.37
- Срок — до пяти лет; не указали срок — договор на пять лет.38
- При сроке от года регистрируют ограничение права собственности.39
- Всех, кто будет жить постоянно, вписывают в договор.40
- Наймодатель расторгает договор только через суд и по основаниям закона.41
Нормы в статье
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (откроется в новой вкладке): ст. 671, 673–678, 680–685, 687, 688
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (откроется в новой вкладке): п. 2 и 3 ст. 380, ст. 381.1
- Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ (откроется в новой вкладке): п. 1 ст. 224, подп. 1 п. 1 и п. 4 ст. 228, п. 1 ст. 229
- Федеральный закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима „Налог на профессиональный доход“» (откроется в новой вкладке): ст. 6, 10, 11, 13
Проверено редакцией LegalDocs 1 октября 2026
Каждое число и правило статьи мы сверили с текстом действующей редакции на pravo.gov.ru: совпадают 34 из 34 норм.
- Гражданский кодекс РФ, часть вторая — в редакции с последними изменениями от 24.06.2025 № 178-ФЗ
- Гражданский кодекс РФ, часть первая — в редакции с последними изменениями от 10.06.2026 № 167-ФЗ
- Налоговый кодекс РФ, часть вторая — в редакции с последними изменениями от 04.08.2026 № 292-ФЗ
- Закон о налоге на профессиональный доход — в редакции с последними изменениями от 04.08.2026 № 285-ФЗ
Если норма изменится, обновим статью и дату сверки. Следующая плановая сверка — до 31 декабря 2026.
Похожие ситуации и документы
- Договор аренды нежилого помещения: форма, регистрация и плата
- Соглашение о расторжении договора: как составить
- Дополнительное соглашение к договору: когда нужно и как оформить
- Расписка в получении денежных средств: образец и что указать
- Досудебная претензия: образец, когда она обязательна и как вручить
- Договор аренды жилого помещения
- Соглашение о задатке при аренде жилья
- Соглашение о расторжении договора аренды
Статья — справочный материал, а не юридическая консультация. Сроки и суммы проверяйте по действующим нормам на день обращения.