Договор аренды нежилого помещения: форма, регистрация, арендная плата и расторжение
Составим договор аренды нежилого помещения с вашими данными — 1 990 ₽, первая бесплатно
СоставитьКоротко
Договор аренды нежилого помещения заключают письменно, если одна из сторон — юридическое лицо или срок больше года.1 Договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.2 Для зданий и сооружений закон требует один документ, а регистрацию — при сроке не менее года.34 Если срок не указан, каждая сторона может отказаться от договора, предупредив другую за три месяца.5
Это про вас, если
- сдаёте или снимаете офис, магазин, склад или кабинет;
- арендатор или арендодатель — компания или индивидуальный предприниматель;
- хотите заранее решить, кто платит за ремонт и коммунальные расходы;
- договор нужно продлить, изменить или расторгнуть.
Описать помещение
По договору аренды арендодатель предоставляет имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.6
В договоре должны быть данные, позволяющие точно определить объект. Без них условие об объекте не согласовано, а договор не считается заключённым.7 Укажите адрес, этаж, номер помещения, площадь и кадастровый номер.
При заключении договора арендодатель обязан предупредить о всех правах третьих лиц на помещение, например о залоге.8
Выбрать форму и срок
Договор аренды на срок более года, а с участием юридического лица — независимо от срока, заключают в письменной форме.9
Для зданий и сооружений закон строже. Договор составляют одним документом, подписанным сторонами; несоблюдение формы влечёт недействительность.10 Статья 651 говорит о зданиях и сооружениях и помещения прямо не называет. Практичнее соблюсти её правила и для помещения.
Срок определяет договор.11 Если срок не указан, договор считается заключённым на неопределённый срок. Тогда от него можно отказаться, предупредив другую сторону за три месяца.12
Зарегистрировать договор
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.13
Договор аренды здания или сооружения на срок не менее года регистрируют. Он считается заключённым с момента регистрации.14 Поэтому стороны часто выбирают срок до года — это решение сторон, а не требование закона.
Согласовать арендную плату
Для здания или сооружения размер платы — обязательное условие. Без письменного условия о размере платы договор считается незаключённым.15
Если плата установлена за квадратный метр, её считают по фактической площади переданного объекта.16 Плата может быть твёрдой суммой, долей дохода, услугами или затратами на улучшение.17
Если договор не говорит иного, размер платы меняют по соглашению сторон не чаще одного раза в год.18 Порядок и сроки внесения платы определяет договор.19
Распределить ремонт и расходы
Если договор не говорит иного, капитальный ремонт делает арендодатель за свой счёт.20 Текущий ремонт и расходы на содержание несёт арендатор.21
Если арендодатель не сделал капитальный ремонт, арендатор может выбрать: сделать его сам и взыскать стоимость или зачесть её в плату, потребовать уменьшения платы или расторжения договора.22
Отделимые улучшения принадлежат арендатору, если договор не говорит иного.23 Стоимость неотделимых улучшений без согласия арендодателя не возмещается.24
Сдавать помещение в субаренду арендатор вправе с согласия арендодателя.25
Передать помещение по акту
Здание или сооружение передают по передаточному акту, который подписывают обе стороны.26 При прекращении договора объект возвращают так же.27
Арендодатель передаёт имущество в состоянии, которое соответствует договору и назначению.28 В акте зафиксируйте состояние помещения, показания счётчиков и ключи.
Расторгнуть договор
Проще всего — соглашением сторон.29 Соглашение о расторжении заключают в той же форме, что и договор.30
Арендодатель может потребовать досрочного расторжения через суд, если арендатор больше двух раз подряд не внёс плату в срок, существенно ухудшает помещение или пользуется им с существенным нарушением условий договора.31 Перед этим он письменно предупреждает арендатора о необходимости исполнить обязательство в разумный срок.32
Арендатор может потребовать расторжения через суд, если арендодатель мешает пользоваться помещением, не делает свой капитальный ремонт или помещение оказалось непригодным по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает.33
В суд идут после отказа другой стороны или без ответа в срок из предложения, а если его нет — через 30 дней.34
Главные правила в таблице
| Вопрос | Правило | Норма |
|---|---|---|
| Письменная форма | срок более года или сторона — юрлицо | п. 1 ст. 609 ГК |
| Регистрация здания, сооружения | при сроке не менее года | п. 2 ст. 651 ГК |
| Отказ при неопределённом сроке | предупредить за 3 месяца | п. 2 ст. 610 ГК |
| Изменение платы | не чаще раза в год, если договор не говорит иного | п. 3 ст. 614 ГК |
| Капитальный ремонт | арендодатель, если договор не говорит иного | п. 1 ст. 616 ГК |
| Текущий ремонт | арендатор, если договор не говорит иного | п. 2 ст. 616 ГК |
Образец договора аренды нежилого помещения
Фрагмент договора аренды офиса на 11 месяцев. Названия, адрес и данные вымышлены.
г. Нижний Новгород, 1 октября 2026 года
ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ № 12
между ООО «Пример‑Недвижимость» (арендодатель) и ИП Соколовым Денисом Андреевичем (арендатор)
Типовые ситуации
Если срок договора больше года. Договор аренды здания или сооружения на срок не менее года регистрируют.35
Если срок договора закончился, а арендатор остался. При отсутствии возражений арендодателя договор считается возобновлённым на неопределённый срок.36
Если помещение продали. Смена собственника не основание для изменения или расторжения договора аренды.37
Если арендатор хочет продлить договор. Добросовестный арендатор при прочих равных имеет преимущественное право на новый договор. О желании продлить он письменно уведомляет арендодателя.38
Если арендатор не вернул помещение вовремя. Арендодатель вправе потребовать плату за всё время просрочки.39
Частые ошибки
- Не указать кадастровый номер и точное описание помещения. Договор могут счесть незаключённым.40
- Не согласовать размер платы письменно. Для здания или сооружения это делает договор незаключённым.41
- Заключить договор на год и не зарегистрировать. Для здания или сооружения он считается заключённым с регистрации.42
- Не решить в договоре вопрос ремонта. Тогда действуют правила закона.43
- Требовать расторжения в суде без письменного предупреждения арендатора.44
Что дальше
Подпишите передаточный акт в день передачи ключей.45 Храните договор, акт и платёжные документы весь срок аренды.
Если договор нужно прекратить, составьте соглашение о расторжении в той же форме, что и договор.46 Обязательства прекращаются с момента заключения соглашения, если иное не вытекает из соглашения.47
Частые вопросы
Нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения?
Договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Договор аренды здания или сооружения регистрируют при сроке не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
В какой форме заключают договор?
В письменной, если срок больше года или сторона — юридическое лицо (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Для здания или сооружения — одним документом, подписанным сторонами; несоблюдение формы влечёт недействительность (п. 1 ст. 651 ГК РФ).
Как отказаться от договора без срока?
Предупредить другую сторону за три месяца: такой срок установлен для аренды недвижимости, если закон или договор не называют другой (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Можно ли повысить арендную плату?
Если договор не говорит иного, размер платы меняют по соглашению сторон в сроки из договора, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).
Кто делает ремонт?
Капитальный — арендодатель, текущий и содержание — арендатор, если закон или договор не говорят иного (п. 1 и 2 ст. 616 ГК РФ).
Можно ли сдать помещение в субаренду?
Да, с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Как расторгнуть договор аренды досрочно?
Соглашением сторон в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Без согласия — через суд по основаниям ст. 619 и 620 ГК РФ, после предложения расторгнуть договор и отказа или 30 дней без ответа (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Главное
- Опишите помещение так, чтобы его можно было точно определить.48
- Письменная форма обязательна, если сторона — юрлицо или срок больше года.49
- Аренду здания или сооружения на год и больше регистрируют.50
- Размер платы для здания или сооружения — обязательное условие.51
- Расторгают соглашением в той же форме или через суд.52
Нормы в статье
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (откроется в новой вкладке): ст. 606, 607, 609–611, 613–617, 619–623, 651, 654, 655
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (откроется в новой вкладке): ст. 450, 452, 453
Проверено редакцией LegalDocs 1 октября 2026
Каждое число и правило статьи мы сверили с текстом действующей редакции на pravo.gov.ru: совпадают 32 из 32 норм.
- Гражданский кодекс РФ, часть вторая — в редакции с последними изменениями от 24.06.2025 № 178-ФЗ
- Гражданский кодекс РФ, часть первая — в редакции с последними изменениями от 10.06.2026 № 167-ФЗ
Если норма изменится, обновим статью и дату сверки. Следующая плановая сверка — до 31 декабря 2026.
Похожие ситуации и документы
Статья — справочный материал, а не юридическая консультация. Сроки и суммы проверяйте по действующим нормам на день обращения.